Mieszkania 40 tys. zł za metr schodzą na pniu. Ile teraz kosztuje luksusowy apartament w Warszawie?

Wywiad z ekspertem ds. nieruchomości Klaudią Panasiuk przeprowadzony dla INNPoland.

Źródło: INNPoland.pl
Autor: Iga Kołacz

Mieszkania luksusowe w Warszawie osiągają zawrotne ceny – 30 tys. zł za metr kwadratowy czy wręcz 40 tys. zł nie robi już na nikim wrażenia. Problematyczna okazuje się nie cena, lecz dostępność. O to toczy się walka. Zwłaszcza teraz, w czasach wysokiej inflacji, której skutki chcą złagodzić osoby zamożne. Ci, których stać, inwestują w luksusowe nieruchomości.

Według serwisu GetHome.pl w Warszawie w tym roku zostało wystawionych na sprzedaż (na portalach) około 650 apartamentów, których cena wynosi powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy (badanie przygotowano na zlecenie En Casa). Jest to jednak zaledwie wycinek rzeczywistości, gdyż dane dotyczą wyłącznie mieszkań oferowanych w serwisach internetowych, zaś znacząca część luksusowych apartamentów sprzedawana jest poza rynkiem.

O zmianach na rynku nieruchomości premium rozmawiamy z Klaudią Panasiuk, Personal Real Estate Advisor En Casa, firmy doradczej ds. nieruchomości.

INNPoland: Rok temu polski rynek luksusowych nieruchomości wart był ponad 1,8 mld zł. Jest drożej?

Klaudia Panasiuk: Rynek inwestycji premium ma się świetnie, a obecny rok, w porównaniu do lat ubiegłych, jest rekordowy. Może wydawać się to zaskakujące, ale pandemia nie dotknęła osób z klasy średniej-wyższej i wyższej. W górę poszły nie tylko ceny nieruchomości, ale też dóbr luksusowych. Ludzie zaczęli mocniej inwestować w nieruchomości, ponieważ boją się trzymać gotówkę na rachunku bankowym. Tylko w Warszawie – porównując listopad 2021 roku do listopada poprzedniego roku – mediana wyniosła aż 11 proc.

Ceny nieruchomości w Warszawie dążą do cen w pozostałych stolicach europejskich. Wkrótce przeciętnego śmiertelnika nie będzie stać na zakup mieszkania w Warszawie, szczególnie takiego o wysokim standardzie. Pozostanie głównie wynajem.

Ile teraz kosztuje luksusowy apartament w Warszawie?

Luksus dla każdego oznacza co innego. Dla jednych są to kamienice, a dla drugich nowoczesne budownictwo. Jeśli chciałabym kupić mieszkanie w starej tkance miejskiej, czyli w kamienicy, szukałabym adresu w Śródmieściu Południowym. Średnia cena w tej lokalizacji wynosi od 27 tys. do 43 tys. zł za metr kwadratowy. Wyjątkowa jest Aleja Róż, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi nawet 40 tys. zł i nikogo to już nie dziwi. Jeśli takie mieszkanie pojawia się na rynku, dobry agent szybko i bezproblemowo poradzi sobie ze sprzedażą. Jest bardzo prawdopodobne, że do transakcji dojdzie nawet w jeden dzień. Ludzie polują na takie apartamenty, to są niepowtarzalne okazje i aby je zdobyć, trzeba dysponować odpowiednią sumą pieniędzy, ewentualnie być w stanie wpłacić zadatek.

Złota 44,Cosmpolitan, Morskie Oko, Finale – pożądane adresy

Z drugiej strony mamy nowe inwestycje jak Złota 44, Cosmopolitan, Morskie Oko, Finale, gdzie ceny oscylują pomiędzy 35 tys. a 40 tys. zł za metr kwadratowy i nie spadają. Podobnie jak w przypadku najlepszych mieszkań w przedwojennych kamienicach, wspomniane wyżej nowoczesne apartamenty są ogromnie pożądane i często sprzedają się w jeden dzień.

Rozchwytywane są mieszkania w inwestycji Finale na Mokotowie, gdzie prestiż budynku tworzą jego mieszkańcy. Taka sytuacja, typowa dla wielkich metropolii jak Nowy Jork czy Londyn, sprawia, że wielu majętnych ludzi też chciałoby tam mieszkać. Popyt napędza również niedostępność, brak wolnych mieszkań w budynku. Pomimo, że cena jest wysoka, już sama informacja, że mieszkanie pojawiło się na rynku, jest bardzo atrakcyjna.

Nawet za 40 tys. zł za metr kwadratowy trzeba się bić o mieszkanie?

Na tym pułapie cenowym klienci patrzą przede wszystkim na lokalizację. Ci, którzy dysponują taką gotówką, zazwyczaj mieszkają za granicą i nie patrzą na cenę. Oni chcą kupić adres. Patrzą, czy okna wychodzą na dobrą stronę świata, czy piętro jest odpowiednie oraz na atrakcyjny taras. Wiedzą, że zapłacą dużo, a różnice rzędu 5 tys. zł to dla nich gra negocjacyjna. Zwłaszcza, że zarabiają i kupują w euro, nie w złotówkach, więc po przeliczeniu widzą kwotę ok. 10 tys. euro za metr kwadratowy.

Niektórzy mają upatrzoną tylko jedną ulicę i czekają aż zwolni się tam mieszkanie. Jeśli ktoś uprze się na mieszkanie w konkretnym miejscu, kupi je jak tylko nadarzy się taka możliwość. Mieszkań w starej tkance przecież nie przybędzie i niewiele jest już przestrzeni na nowe budynki lub renowacje kamienic.

Agent na wyłączność odgrywa znaczącą role

W jaki sposób czekają? Prowadzone są zapisy?

Trzeba być w stałym kontakcie z agentem, (poznaj naszych doradców) który poinformuje, jeśli zwolni się mieszkanie w interesującej klienta lokalizacji. Jako agenci musimy trzymać rękę na pulsie, a klienci muszą się trzymać agentów. Zdarza się także, że klient dostaje cynk od znajomego mieszkającego w danym budynku. Panuje zasada kto pierwszy ten lepszy. Liczą się koneksje, śledzenie rynku i kontakt z agentami.

Apartamenty w nowym budownictwie schodzą równie szybko?

Popyt na nie jest tak samo duży, natomiast pole do popisu większe. Wybierając nowe mieszkania klienci kierują się modą. Jak wybudowano Złotą 44, był na nią duży popyt, a teraz ma zwolenników i przeciwników. Niektórzy wciąż ekscytują się tym wieżowcem, bo ma basen i jest światową, luksusową inwestycją z imponującymi widokami, ale z drugiej strony nie każdy lubi wyjść z domu i być vis a vis Złotych Tarasów. Nie każdemu kojarzy się to z luksusem.

Niektórym znacznie ciekawszy wydaje się położony nieopodal apartamentowiec Cosmopolitan. Na parterze znajduje się modna kawiarnia, a Plac Grzybowski i zielony skwer są tuż obok. Okolica jest prestiżowa.

Gdy ktoś spoza Warszawy kupuje w stolicy apartament i proponujemy położony w sercu Mokotowa Fort Cze albo Finale przy Polu Mokotowskim, raczej ich nie wybierze. Dlaczego? Nie słyszał o nich. Taki klient będzie dążył do tego, aby kupić mieszkanie w Cosmopolitan albo Złotej 44 – bardziej znanych inwestycjach.

Bywa też tak, że jak już ktoś sobie pomieszkał w Cosmo, myśli: fajnie, ale jednak chciałbym bliżej natury. Wybór pada więc na Finale, Morskie Oko czy właśnie Fort Cze.

Inwestycja w nieruchomości luksusowe wciąż jest dobrym zabezpieczeniem przed inflacją?

Jeśli ktoś kupi nieruchomość premium i nie będzie robił remontu, po roku z pewnością sprzeda ją z zyskiem. Nie będą to tak duże zyski, jak przy obrocie nieruchomościami wymagającymi remontu, ale na pewno będą. W segmencie premium wszystko idzie w górę. Niektórzy mówią, że mamy do czynienia z bańką, która w końcu pęknie, ale nawet jeśli pojawi się redukcja to na rynku popularnym i nie dotknie mieszkań luksusowych. Ludzie coraz więcej zarabiają, chcą więcej posiadać i będą coraz więcej kupować.

Można porównać to do innych towarów luksusowych – zegarki luksusowe czy torebki od największych projektantów produkowane są przecież w ten sposób, aby były niedostępne dla „mas”, a dostępne tylko dla wybrańców.

Mieszkań luksusowych też buduje się mniej?

W prestiżowych dzielnicach Warszawy jest coraz mniej miejsca na budowę nowych mieszkań w ogóle, nie tylko luksusowych. Jeszcze niedawno na osiedlu Miasteczko Wilanów można było kupić mieszkanie za 14 tys. zł za metr kwadratowy, a teraz średnią ceną jest 16-17 tys. zł. Zakładam, że budowane tam obecnie apartamenty będą sprzedawać się już po 18 tys. zł.

Na podniesienie cen mieszkań wpływ ma także szalony i w zasadzie niezrozumiały wzrost cen materiałów budowlanych. Wynika on ze wzrostu cen surowców do ich produkcji na światowych giełdach, energii, paliw i transportu. Przez pandemię wydłużyły się lub przerwały łańcuchy dostaw. Wykańczając mieszkanie – nawet przeciętnymi materiałami – pod koniec roku zapłacimy zdecydowanie więcej niż zapłacilibyśmy jeszcze na początku. Są to niespotykane dotąd wzrosty. Wprawdzie inflacja rośnie, ale nikt nie wie, dlaczego aż tak urosły ceny materiałów – ceny stali poszły 300 proc. w górę, a po Nowym Roku ma być jeszcze drożej.

Jak kupują osoby zamożne?

Nie ma reguły. Zależy od charakteru i upodobań danej osoby. Warto oglądać mieszkania całymi rodzinami. Agent zaś powinien od razu ustalić kto finansuje zakup. Zdarzało się bowiem, że mieszkania oglądały na przykład mama z córką, poświęcając na to kilka tygodni, aż w końcu przyszedł tata, który miał zapłacić i odmówił zakupu mieszkania bez garażu, bo to, jego zdaniem, nie jest luksus.

Ktoś powie, że nie będzie mieszkał w starym budownictwie, bo nie czuje tego klimatu. Z kolei ktoś inny powie, że nie chce mieszkać na ogromnym osiedlu czy w potężnym apartamentowcu, w którym nie można otworzyć okna i wyjść na balkon, czując się jakby mieszkało się w hotelu. Dla jednych luksusem jest mieszkanie pod miastem blisko przyrody, drudzy zaś powiedzą, że nie chcą być taksówkarzami dla swoich dzieci, a luksus jest wtedy, gdy dziecko może samodzielnie poruszać się komunikacją. O gustach się nie dyskutuje.

Osoby młode, powiedzmy dwudziestolatkowie, mają podobne rozterki?

Młodzi nie czują potrzeby zakupu apartamentu, co jest diametralną zmianą w stosunku do starszych. Pokolenie rodziców dążyło do tego, żeby posiadać mieszkanie, a młode osoby wolą zainwestować pieniądze w inny sposób. Są bardzo otwarci na wynajmowanie. Wiele zależy też od etapu życia, na którym się znajdują. Single chcą żyć bliżej miasta, a jak się pojawi dziecko, myślą o bezpiecznym, zamkniętym osiedlu z placem zabaw.

Z kolei ludzie, których dzieci wyfrunęły z gniazda szukają czegoś spokojnego, bliżej natury. Ale to też są ludzie, którzy prowadzą wielkomiejski styl życia, mają swoje rytuały: chcą wstać rano, pójść z psem na spacer i wstąpić po drodze do pobliskiej kawiarni. Wiek nie gra już roli, młodzi duchem seniorzy chcą żyć jak dwudziestolatkowie, tyle tylko, że bardziej doceniają ciszę i spokój.

Zamożni inaczej kupują apartamenty dla siebie a inaczej pod wynajem?

W obu przypadkach chcą mieć dobry adres. Niezależnie od tego, co właściciel później zrobi z mieszkaniem, dobry adres zawsze będzie trzymał wartość.

Różnicę widać natomiast w wykańczaniu apartamentów. Wiadomo, że dla siebie urządzamy mieszkanie z najlepszych materiałów, a pod wynajem – nawet jeżeli ma być luksusowe – urządzamy z materiałów trwałych. Szykując apartament na wynajem, nie wiemy, kto będzie w nim mieszkał, więc trzeba założyć, że wynajmujący nie będzie o niego dbał, jak o swój.

Może nie najlepszym pomysłem będzie inwestycja w olejowany parkiet, który jest bardzo delikatny. Ostatnio jedna z moich klientek położyła parkiet, jaki stosuje się w biurach. Powiedziała, że nigdy więcej nie położy drewnianego, ponieważ poprzedni lokatorzy go zniszczyli. Stwierdziła, że nie będzie po każdym robić generalnego remontu. To się nie opłaca, chociaż średnia cena wynajmu mieszkania na rynku premium wynosi 100 zł za metr kwadratowy. Gruntowny remont po każdym najemcy mija się z celem, zwłaszcza, że w pandemii skrócił się minimalny okres wynajmu, który obecnie wynosi rok, nie dwa lata.

Nowe ręczniki czy zestaw pościeli są w standardowym wyposażeniu?

Takie wyposażenie nie jest standardem, ponieważ ludzie mają własne rzeczy. Byłam jednak w mieszkaniu – i to było bardzo przyjemne – które było wyposażone w zestaw nowych sztućców, naczyń, kieliszków, a także ręczników i pościeli.

Na pewno wchodząc do luksusowego apartamentu najemca ma mieć poczucie czystości i czuć się przyjemnie. A jeżeli coś jest zrobione nie tak, jak być powinno, właściciel powinien dostosować warunki do ceny czynszu. Fajna jest elastyczność po stronie właściciela, tym bardziej, gdy cena wynajmu jest bardzo wysoka, wynosi ponad 20 tys. zł. Jeśli w mieszkaniu na przykład są żółte zasłony w salonie, bo taki pomysł miała projektantka, ale nie spodobają się nowym najemcy i najemczyni, właściciel powinien być skłonny je wymienić.

Na co trzeba uważać przy wyborze apartamentu?

Kluczem do sukcesu jest dobrze napisana umowa najmu. Dla właściciela mieszkania bardzo ważne jest podpisanie przez najemców tak zwanych trzech siódemek, co nie stanowi dużego kosztu, a zapewnia spokojny sen. Jest to akt notarialny, który zabezpiecza przed zasiedleniem przez najemcę. Umożliwia on komornikowi eksmisje najemcy z mieszkania, jeśli przestaje płacić. Co ważne, w tym dokumencie najemca zobowiązany jest wskazać drugie lokum, gdzie może zostać przeniesiony, czyli na przykład dom rodziców.

Jeśli chodzi o kwestie pozaumowne należy sprawdzić, kim jest najemca. I tutaj również przydaje się doświadczenie agenta. W Warszawie mamy kilka prężnie działających agencji nieruchomości premium, wszyscy się znają i ostrzegają przed klientami, którzy są kłopotliwi. Komunikacja jest bardzo efektywna. Niestety w Polsce agenci wciąż są sprowadzani do roli przeszkadzacza-wyłudzacza. Nie warto nas tak określać, bo nie tylko możemy zabezpieczyć klientów umową, ale też sprawdzić, kim jest przyszły najemca. Wiemy dużo o ludziach. Warszawa wcale nie jest tak dużym miastem.

Percepcja tego, komu warto wynająć mieszkanie, w tym samotnym matkom, zmieniła się w ostatnich latach?

Zmieniła, zwłaszcza, że grupa samotnych, a raczej samodzielnych matek jest większa niż kiedyś. Poza tym, jeśli dobrze napisze się umowę, nie ma obaw, że te mamy na siłę zostaną w mieszkaniu. Co więcej, jeśli ktoś szuka mieszkania premium, zazwyczaj wiemy gdzie pracuje, bo właściciel chce wiedzieć, kto u niego mieszka. Niespodzianki zdarzają się sporadycznie.

Aparthotele, czyli hotele przedłużonego pobytu wciąż cieszą się zainteresowaniem?

Aparthotele raczej nie są tematem warszawskim, lecz kurortowym Trójmiasto i Zakopane – to są miasta, w których ludzie nabywają takie apartamenty z nadzieją na wysoki zwrot z inwestycji.

Z jaką najdziwniejszą prośbą spotkała się Pani?

Najdziwniejsze pytanie brzmiało: „Powiedz słońce, jaką decyzję podjąć?”. Kiedyś miałam klienta – szamana, który pachniał Palo Santo, wróżył mi z oczu i kazał podejmować za siebie decyzję, bo nie wiedział, czy osiąść w Warszawie czy podróżować dalej. Była to chyba najdziwniejsza prośba do mnie jako agentki.

Pandemia zmieniła przyzwyczajenia ludzi w kwestii mieszkań premium?

Na pewno, zwłaszcza w pierwszym roku trwania pandemii. Przede wszystkim ogródek i taras były traktowane jako „must have”. Pożądane stały się nawet mieszkania parterowe, które wcześniej były niżej wyceniane. W pandemii każdy chciał mieć apartament z kawałkiem ziemi, więc ich ceny podskoczyły i zrównały się z cenami pozostałych. I tak partery stały się cennym i deficytowym towarem.

Rok 2021 był bardzo nieprzewidywalny. Ceny za metr kwadratowy osiągały spektakularne liczby. To był dobry rok, ale mamy nadzieję, ze kolejny przyniesie jeszcze więcej. Jesteśmy na niego gotowi. Z nowymi barwami i prężnie działającym marketingiem stawiamy sobie wysoką poprzeczkę i cele na 2022 rok.

Czas podsumowań jeszcze przed nami, ale En Casa jeszcze bardziej umocniła się jako team. Mamy zespół, który zna swoją wartość, duże doświadczenie i wiedzę. Wiemy, że mamy jednych z lepszych agentów, którzy są dla Was i dla których nie ma rzeczy niemożliwych. Nowy Rok w En casa przyniesie wiele nowości, których nie możemy się doczekać.

Zatem do usłyszenia już w styczniu 2022.