Zakup mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym

Najlepsze mieszkania to te, które już dawno się sprzedały

Rynek mieszkaniowy w ostatnich latach przeżywa swój renesans. Deweloperzy decydują się na kolejne inwestycje, walcząc o każdy atrakcyjny kawałek ziemi w mieście. W zamian oferują szeroki wybór mieszkań o rozmaitym układzie pomieszczeń, powierzchni, kondygnacji, zwróconych we wszystkie strony świata. Mimo to wielu z nas, szukając dla siebie wymarzonego lokum, sprawdza przede wszystkim rynek wtórny, który daje możliwość znalezienia prawdziwego rarytasu, niedostępnego w ofercie dewelopera. Czas, który zainwestujemy w poszukiwania potrafi zaprocentować.

Kiedy znajdziemy już mieszkanie naszych marzeń, odpowiednio zlokalizowane, którego urokowi nie jesteśmy się w stanie oprzeć, sprawdzamy jego stan prawny. Okazuje się, że nasz wybór padł na mieszkanie, które zostało kupione za kredyt. Co za tym idzie, jest obecnie obciążone hipoteką. Czy zakup takiej nieruchomości jest w ogóle możliwy? Jeżeli tak, to czy jest bezpieczny? A czy mieszkanie, na którym ciąży już hipoteka, można kupić na kredyt? Zapraszamy do lektury.

Wartość słowa pisanego

Pierwszym krokiem, który powinniśmy zrobić, analizując sytuację prawną mieszkania z rynku wtórnego, jest sprawdzenie księgi wieczystej. To w niej kryją się informacje o osobach, będących właścicielami nieruchomości, o prawach obciążających nieruchomość, służebnościach, roszczeniach i uprawnieniach, przysługujących właścicielom. Warto zwrócić uwagę na dział I, w którym znajduje się oznaczenie nieruchomości i sposobu jej użytkowania oraz dział III, informujący o prawach i ograniczeniach na nieruchomości. Osobno należy sprawdzić informacje o wzmiankach w KW. Czym są wzmianki? Informują nas, że już wkrótce zmieni się treść księgi, ponieważ złożono wniosek o taką zmianę.

Dlaczego zatem tak duże znaczenie ma treść KW? Ponieważ księgom przysługuje tak zwana „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych”. Nie wchodząc w głębsze dywagacje prawne można powiedzieć, że to, co jest w księdze wieczystej, jest uznawane za obowiązujące. Jeżeli np. w KW jako właściciel wpisany jest Pan Kowalski, ale rzeczywistym właścicielem jest Pani Nowak, to umowa sprzedaży nieruchomości, którą zawrzemy z Panem Kowalskim, będzie uznana za ważną. I odwrotnie – jeżeli jakieś prawo jest wpisane w KW nie możemy twierdzić, że nie wiedzieliśmy o jego istnieniu.

Kredyt hipoteczny

W ostatnim dziale KW znajdują się informacje o przypisanej do nieruchomości hipotece. Jeżeli mieszkanie było kupione na kredyt hipoteczny, który wciąż je obciąża, niezwłocznie się o tym dowiemy. KW zawiera informacje na temat banku kredytującego i kwoty hipoteki, obciążającej nieruchomość. Trzeba pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Możemy zatem kupić mieszkanie z hipoteką i mimo zmiany właściciela, hipoteka będzie nadal obowiązywać.

Mimo to wiele mieszkań kupionych na kredyt, pojawia się na rynku wtórnym i mieszkania takie cieszą się zainteresowaniem nabywców. Taką transakcję da się przeprowadzić bezpiecznie dla obu stron. Ale żeby to zrobić, trzeba się odpowiednio przygotować.

Kredyt hipoteczny

Co mogę, a czego nie

Osoba, która kupiła mieszkanie na kredyt zabezpieczony hipoteką, może to mieszkanie sprzedać. Nie wymaga to zgody banku, pod warunkiem, że jednocześnie kredyt zostanie spłacony. Wymaga to odpowiedniej koordynacji ze strony sprzedających i kupujących. Warto w takiej sytuacji skorzystać ze wsparcia doświadczonych doradców, którzy pomogą nam we wszystkich formalnościach. Kupujący
może zapłacić gotówką bądź zaciągnąć kredyt na zakup – i kolejne kroki są uzależnione od tego, którą z opcji wybierzemy.

Po pierwsze, sprzedający i kupujący muszą zawrzeć odpowiednią umowę przedwstępną, zabezpieczającą interesy obu stron. Musi ona uwzględniać również fakt, że nieruchomość obciążona jest kredytem hipotecznym. Jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt na zakup, już w tym momencie powinniśmy zaczynać procedurę kredytową. Po wstępnej selekcji odpowiednich ofert, składamy wnioski, które następnie będą analizowane przez banki. Wiąże się to z koniecznością skompletowania obszernej dokumentacji i spełnienia szeregu wymogów formalnych.

Sprzedający z kolei musi zająć się uzyskaniem ze swojego banku dokumentu, bez którego sprzedaż obciążonego hipoteką mieszkania nie może się obyć. Banki kredytujące mają dla niego różne nazwy. Najczęściej spotykana to „opinia o kredycie”. W tym dokumencie bank, który udzielił kredytu, wskazuje najważniejsze informacje o zobowiązaniu. Znajdziemy tam aktualnie saldo kredytu, właściwy numer rachunku, numer umowy, informacje o kredytobiorcy i najważniejsze – zobowiązanie banku do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z KW, jeżeli kredyt zostanie spłacony. Dzięki temu, kupując mieszkanie obciążone hipoteką mamy pewność, że płacąc za mieszkanie umówioną cenę, uwolnimy je od hipoteki. Wskazanie numeru rachunku do spłaty kredytu zabezpiecza nas na wypadek, gdyby nieuczciwy kupujący, zamiast przeznaczyć zapłaconą przez nas cenę na spłatę swojego kredytu, wydał pieniądze na inny cel.

Opinia o kredycie jest niezbędna zawsze wtedy, kiedy kupujemy mieszkanie na kredyt. Bank, który pożycza nam środki na mieszkanie, w treści umowy kredytowej zastrzega, że wypłaci je tylko na odpowiedni rachunek bankowy.

Kredyt hipoteczny - zakup mieszkania

Jak w praktyce wygląda zapłata za wybraną przez nas nieruchomość? Załóżmy, że wybrane przez nas mieszkanie kosztuje 800 000 zł. Sprzedający kupił je na kredyt w banku ABC, którego saldo wynosi obecnie 600 000 zł. Jeżeli dysponujemy odpowiednią gotówką, to po zawarciu umowy notarialnej, powinniśmy przelać na wskazany w opinii o kredycie numer rachunku banku ABC kwotę 600 000 zł (aby uzyskać zwolnienie hipoteki), a następnie resztę ceny, czyli kwotę 200 000 zł na rachunek sprzedającego. W ten sposób płacimy całość ceny i stajemy się właścicielami nieruchomości.

Jeżeli natomiast kupujemy mieszkanie na kredyt, to przed podpisaniem umowy notarialnej, podpisujemy umowę kredytową z naszym bankiem XYZ. Następnie podpisujemy umowę notarialną ze sprzedającym. Po jej podpisaniu wpłacamy środki, będące naszym wkładem własnym. W zależności od tego, jakiej wysokości jest nasz wkład własny, a co za tym idzie, jaka jest kwota naszego kredytu, środki te wpłacamy albo w całości na rachunek sprzedającego, albo częściowo na rachunek i na spłatę jego kredytu w banku ABC. Nasz bank XYZ wpłaca resztę, dzięki czemu całość ceny zostaje zapłacona i jesteśmy właścicielami nieruchomości. W ciągu 14 dni od przelania przez nas środków sprzedający powinien uzyskać od swojego banku zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu, będące jednocześnie zgodą na wykreślenie jego hipoteki z KW. Składamy zatem (jako właściciele nieruchomości) wniosek o wykreślenie hipoteki. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie za gotówkę, jest to dla nas koniec całej procedury. Jeżeli natomiast kupiliśmy mieszkanie na kredyt, sami składamy wniosek o wpis naszego banku do XYZ do księgi wieczystej i zaczynamy spłacać nasz kredyt. Przynajmniej do momentu, w którym postanowimy sprzedać mieszkanie.
Prime Money, zespół niezależnych doradców kredytowych

Jak widać, sprzedaż bądź zakup mieszkania, które jest obecnie obciążone hipoteką, po odpowiednim przygotowaniu okazują się być bardzo proste. Wiele mieszkań z rynku wtórnego to lokale tzw. „hipoteczne”, których obecni właściciele przenoszą się do bardziej przestronnego, lepiej położonego, albo wręcz przeciwnie – mniejszego lub zacisznego mieszkania. Przy wsparciu właściwych doradców
będziemy w stanie szybko, sprawnie i bezpiecznie przeprowadzić całą procedurę. A patrząc w przyszłość możemy być pewni, że jeżeli kiedyś zdecydujemy się na sprzedaż naszego mieszkania, nasz kredyt

Marcin Gawlik
Starszy Ekspert FInansowy
PRIME MONEY